Покупка на имот на публична продан и наемател

[infineon]

Попаднах на тази статия и се чудя дали описаното отговаря на истината:

https://irinakonstantinova.com/2017/05/ ... anen-imot/

Ще помоля за коментари по казуса.
Това не създава ли предпоставки за злоупотреби, например малко преди продажбата длъжника отдава имота под наем фиктивно на роднина за 3 години с наем 1 лв. на месец примерно. Това не създава ли предпоставка за злоупотреби от страна на длъжника?
Още повече че този договор за наем не фигурира в имотния регистър например откъдето евентуално бъдещия купувач да разбере за него?

[ivanov_p]

Глупости! Отношенията между приобретател и наемател на стария собственик са уредени в ЗЗД, вписан договор преди възбраната - до края на договора, с достоверна дата, отпреди възбраната - една година, невписан - безсрочен, който се прекратява с едномесечно предизвестие.

[teogeo]

Глупости! Отношенията между приобретател и наемател на стария собственик са уредени в ЗЗД, вписан договор преди възбраната - до края на договора, с достоверна дата, отпреди възбраната - една година, невписан - безсрочен, който се прекратява с едномесечно предизвестие.

В ГПК поизмениха нещата. Обнови си знанията

Чл. 453. На взискателя и на присъединилите се кредитори не могат да се противопоставят:
5. (нова - ДВ, бр. 86 от 2017 г.) договори за наем и аренда, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на движими и недвижими вещи.

[ivanov_p]

Чл. 453. На взискателя и на присъединилите се кредитори не могат да се противопоставят:
5. (нова - ДВ, бр. 86 от 2017 г.) договори за наем и аренда, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на движими и недвижими вещи.

Аз лично не схващам смисъла на тази норма, още повече в раздел "Непротивопоставимост на невписаните актове". Наемният договор няма как да се противопостави на взискателя, защото не е вещно право, а последствията от него са определени от ЗЗД. Право на взискателят е да иска продажба на имота или движимата вещ за да удовлетвори вземането си, за тази продажба има пречки при наличие на обстоятулствата по т. 1-4 от чл. 453, но наличието на наемен договор не може да възпрепятства правото на взискателя да продаде имота, а последиците от наемния договор касаят приобретателя и наемателя, а не взискателя и стария собственик. Тук законодателят вероятно е третирал въвод във владение на взискателя при нотариално заверена спогодба за предаване на недвижим имот, ако въобще е знаел какво иска.

[propensity]

Този въпрос най-точно се урежда с тези текстове от ГПК:

Чл. 498. (1) Купувачът се въвежда във владение на имота от съдебния изпълнител въз основа на влязлото в сила постановление за възлагане. Купувачът представя удостоверения за платените такси за прехвърляне на имота и за вписване на постановлението за възлагане.
(2) Въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота. То може да се брани само с иск за собственост.
(3) (Нова - ДВ, бр. 86 от 2017 г.) Алинея 2 се прилага и спрямо лицата, вписали договори за наем и аренда, след първата ипотека, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на имота.

[miko_pk]

Единствено последният коментар е адекватен!
Относимите норми към казуса освен 237 ал. 1 ЗЗД са:
чл. 175, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД, с извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват.
чл. 496, ал. 2 от ГПК, от деня на влизане в сила на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. Правата, които трети лица са придобили върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да се противопоставят на взискателите.
чл. 498, ал. 2 от ГПК, въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота. То може да се брани само с иск за собственост.
чл. 498, ал. 3 от ГПК, алинея 2 се прилага и спрямо лицата, вписали договори за наем и аренда, след първата ипотека, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на имота.

[ivanov_p]

Аз защото пак не схванах, та да попитам:
1. Вписаният преди първата ипотека наемен договор или право на ползване, могат ли да се противопоставят?
2. Вписаният преди първата възбрана наемен договор или право на ползване могат ли да се противопоставят, ако върху имота няма ипотека?

[propensity]

Аз защото пак не схванах, та да попитам:
1. Вписаният преди първата ипотека наемен договор или право на ползване, могат ли да се противопоставят?

Ти мислиш ли въобще?
Кой ще е този кредитодател, мазохист, който ще отпусне ипотека с тежести по имота?!

[ivan_lawyer]

Значи - под никаква форма не се противопоставяйте един на друг.
Юристите са за това - да обсъждат - не да налагат мнение.
Има тежки житейски случаи и цинизма на ВКС не помага - не помага и на СГС, да ти ампутират имота е в днешни условия - да те лишат от пенсия и въобще - при толкова бедна държава и това - да ни вземат и имотите.
Бразилия (просешката тояга) ли ще ставаме - малко у лево отиват нещата.

Взел съм кредит - но искам да избягам житейски от ситуацията.
Да дадем шанс на длъжниците и да закрием формите на кредит.

[oberst]

Навремето съм виждал обявления от съдебни изпълнители, в които като тежести са отбелязани договори за наем, но отдавна не съм срещал такива неща. В един от имотите, които купих, наем не беше отбелязан, а предишният собственик е бил извъртял такова нещо с фирмата на жена си с каквато дата са измислили. Така или иначе влизах във владение с въвод, та съдебният изпълнител се ядоса, че разните инсталации не бяха премахнати, независимо, че им бил дал предизвестие да се изнсят. Попита ме дали да вика бригада да нареже и изхвърли всичко или да отбележи в протокола, че не са махнати и аз ако искам да се разбирам с тях за нов договор за наем.