Покупка на имот Акт 14

[prottos]

Здравейте,

какви са рисковете при покупка на апартамент на акт 14 - изключвайки строителят да не завърши обекта? Имам опция да платя 100% от цената, като сега прехвърлим апартамента. Сделката ще се осъществи под реалната пазарна стойност, като строителят строи чрез отстъпено право на строеж. По-добър ли е варианта на предварителен договор и след Акт 16 да прехвърлим имота.

[guest1]

Здравейте!
Рискове винаги има - докато е се финализира сделката, че даже и след това.
Ново строителство се продава в „полуготов вид“. Подът - на замазка, стените - на шпакловка, ел. инсталацията до кутия, ВиК инсалацията - „до тапа“. В този вид - жилището няма да е „годноза ползване“.

Другият момент - „под реалната пазарна стойност“. Тази стойност не е фиксирана и е много относителна.
ОПС, което ползва строителя, при завършване на сградата ще се преобразува в право на собственост върху нея.

[ivanov_p]

Здравейте,

какви са рисковете при покупка на апартамент на акт 14 - изключвайки строителят да не завърши обекта? Имам опция да платя 100% от цената, като сега прехвърлим апартамента. Сделката ще се осъществи под реалната пазарна стойност, като строителят строи чрез отстъпено право на строеж. По-добър ли е варианта на предварителен договор и след Акт 16 да прехвърлим имота.

Строителя е строил досега с отстъпено право на строеж в чужд имот. Другият вариант е имота да е негов, но и в двата случая отстъпеното право преминава върху вас със сделката, а строителя продължава да строи с отделен договор с вас. В случай, че строителя не завърши имота сте по-добре защитен ако купите на акт 14, защото от този момент сте собственик на вече построеното и носител на отстъпеното право на строеж, т.е. може да завършите строителството и сам или с друга фирма, но разрешението за ползване винаги ще е проблемно. Изненадата при покупка на акт 14 е същата както и при акт 16, фирмата да е задлъжняла преди продажбата и да влезе в несъстоятелност, макар че промениха закона и съкратиха сроковете.

[kalahan2008]

За съжаление до завършване на строежа, е възможно да се измени проектът. Някои изменения на проекта са съществени - за тази цел вижте чл. 154 от ЗУТ:

Чл. 154. (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) (1) (Доп. - ДВ, бр. 101 от 2015 г., изм. - ДВ, бр. 13 от 2017 г.) При промяна на инвестиционните намерения след издаване на разрешението за строеж се допускат само несъществени отклонения от одобрения инвестиционен проект.
(2) Съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект са отклоненията, които:
1. нарушават предвижданията на действащия подробен устройствен план;
2. нарушават изискванията за строителство в територии с особена териториалноустройствена защита или в територии с режим на превантивна устройствена защита;
3. са несъвместими с предназначението на територията;
4. нарушават строителните правила и нормативи, техническите, технологичните, санитарно-хигиенните, екологичните и противопожарните изисквания;
5. променят строителната конструкция и вида на конструктивните елементи и/или натоварванията;
6. (доп. - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) нарушават предвижданията на проекта, като се променя предназначението на обекти, отнемат се или се изменят съществено общи части на строежа или инвестиционното намерение се променя за етапно изграждане при условията на чл. 152, ал. 2;
7. променят вида и местоположението на общи инсталации и уредби в сгради и съоръжения;
8. променят вида, нивото, местоположението и трасето на преносни и довеждащи проводи и съоръжения до урбанизираните територии и на общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура в урбанизираните територии, както и на комуникационно-транспортните мрежи и съоръжения и на съоръженията и инсталациите за третиране на отпадъци.
(3) Несъществени отклонения от одобрения инвестиционен проект са всички отклонения извън посочените в ал. 2.
(4) След издаване на разрешението за строеж изменения в одобрения инвестиционен проект в обхвата на съществените отклонения по ал. 2, т. 1, 2, 3 и 4 са недопустими.
(5) (Изм. - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г., доп. - ДВ, бр. 16 от 2021 г.) След издаване на разрешението за строеж изменения в одобрения инвестиционен проект в обхвата на съществените отклонения по ал. 2, т. 5, 6, 7 и 8 се допускат по искане на възложителя, придружено от нотариално заверено съгласие на заинтересуваните лица по чл. 149, ал. 2, въз основа на одобрен инвестиционен проект към издаденото разрешение за строеж. Тези изменения се отразяват със заповед за допълване на издаденото разрешение за строеж и се допускат преди реализирането им. Заповедта за допълване не подновява срока за започване, съответно за завършване на строежа.
(6) (Нова - ДВ, бр. 13 от 2017 г.) Измененията в одобрения инвестиционен проект в обхвата на съществените отклонения по ал. 2, т. 5 - 8 се одобряват при условията и по реда на чл. 145 в сроковете по чл. 144, ал. 3. Заповедта за допълване на разрешението за строеж по ал. 5 се издава едновременно с одобряване на измененията в инвестиционния проект.

Има случаи, когато по проект е предвиден самостоятелен обект, но в хода на строителството възложителят изменя проекта и в крайна сметка се изгражда съвсем друг обект.

[guest1]

Строителя е строил досега с отстъпено право на строеж в чужд имот. Другият вариант е имота да е негов ...

Това не го разбрах.
Как имота ще е негов и сам на себе си ще учреди ограниченото вещно право - ОПС?

[kalahan2008]

Строителя е строил досега с отстъпено право на строеж в чужд имот. Другият вариант е имота да е негов ...

Това не го разбрах.
Как имота ще е негов и сам на себе си ще учреди ограниченото вещно право - ОПС?

Ами много просто - строителят не учредява на никого право на строеж /суперфиция/, а е собственик на имота и на това основание се снабдява с разрешение за строеж. Правото на строеж е едно от правомощията, включени в правото на собственост и не е нужно да се отчуждава. Всъщност това е правилото, а учредяването на право на строеж в полза на трето лице е изключението - чл. 63 ЗС.

[ivanov_p]

Това не го разбрах.
Как имота ще е негов и сам на себе си ще учреди ограниченото вещно право - ОПС?

Щом е само това...
Акцентът е, че правото на строеж ще премине върху купувача без значение дали е учредено от трето лице на строителя или е на строителя. От тук нататък строителя не може да строи в имота както досега, а по силата на договор с носителя на това право - купувача, който му възлага извършването на определен вид работи. Това дава някаква сигурност на купувача, който може да завърши строителството сам, като се кооперира с останалите прецакани съсобственици и заедно да узаконят сградата в случай, че строителя хване гората. Тази възможност не съществува при предварителен договор, който става окончателен след разрешението за ползване, но все пак самата възможност да се довърши строителството и узаконяването е много тегава, поради големия брой участници в нея.

[prottos]

Здравейте,

освен риска от незавършване на строежа, има ли други правни рискове дали имотът се прехвърля на Акт 14 или с ПД и прехвърляне на Акт 16? Кой вариант крие по малко рискове?

[ivanov_p]

Каквото е писано - това ще стане! Не може да предполагате, и най-сигурната сделка може да се провали. Принципно е по-добре на акт 14, ще имате нот.акт и отстъпено право на строеж. Проверете строителя доколкото можете, това е по-важно от това в кой момент ще подпишете.